ادبیات نظری تحقیق آثار و احکام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره
مبحث دوم : آثار و احکام فسخ ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره
گفتار اول : آثار و احکام فسخ اجاره
چنانكه در ماده 456 ق . م آمده است تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارات مختص به عقد بيع كه عبارت‌اند از : خيار مجلس و خیار حيوان و خیار تأخير ثمن ؛ بنابراين در عقد اجاره هم ممكن است بعضي از خيارات مشترک به‌استثناء خیارات مختص به بیع ، محقق شود .
قانون مدنی در فصل اجاره در موارد مختلف به ذکر احکام خیار تخلف شرط ، عیب ، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان ماده 456 ق . م اکتفا کرده است . بر اساس مواد 478 تا 482 ق . م و بند 3 از ماده 12 قانون روابط مالك و مستأجر به‌طور اجمال اجراى اين خيار در باب اجاره مجاز شمرده‌شده است .
1 . آثار و احکام خیار عیب در عقد اجاره
1 - 1 . معیوب بودن عین مستأجره در حین عقد
قانون مدنی در ماده 874 می‌گوید : « هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند . ولی اگر موجر رفع عیب کند به‌نحوی‌که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد ».
پس هرگاه مورد اجاره در زمان عقد معیوب باشد و مستأجر نیز به هر دلیلی از آن ناآگاه باشد ، هر وقت آگاه شد می‌تواند آن را فسخ کند ؛ اما این حق مشروط بر این است که موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند ، همچنان که در انتهای ماده 874 ملاحظه شد درصورتی‌که موجر رفع عیب کند ، مستأجر حق فسخ ندارد . عیبی که در حین عقد موجود است هر زمان که مستأجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ استفاده کند فسخ از همان ابتدا اجاره را منحل می‌سازد نه از زمان فسخ ؛ زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستأجر تملیک می‌شود و تمام عوض ، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستأجر می‌خواهد عقد را فسخ کند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را که تملک کرده به موجر رد کند ؛ بنابراین تمام اجاره‌بها به او رد می‌شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر برمی‌گردد و به‌جای منافع گذشته که به‌وسیله مستأجر تلف‌شده است او باید بدل مال تلف‌شده ( اجرت‌المثل ) بپردازد .
1 - 2 . معیوب شدن عین مستأجره بعد از عقد و قبل از قبض
چنانچه قسمت اول ماده 480 ق . م می‌گوید : « عيبى كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستأجره حادث شود موجب خيار است ...»؛ زيرا مسئولیت انتقال‌دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تمليكى تا زمان تسليم آن به انتقال گیرنده ، موجود بوده و سپس ساقط مى‌گردد . بنابراين ، عيب قبل از قبض مانند عيب
